Ba phân khúc có thể giảm giá

Theo các chuyên gia, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng hiện tại trên thị trường hiếm thấy có bất động sản nào giảm giá thành. Tuy nhiên, nếu dịch tiếp tục kéo dài đến hết quý 3/2021, có thể một số phân khúc sẽ ghi nhận giảm giá.

Đất nền sẽ là phân khúc có nguy cơ được giảm giá trong quý 3/2021. Theo Theo dự báo trong quý 1/2021 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, sau thời gian nóng sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường khiến lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh trong quý 2/2021. Nếu dịch vẫn diễn biến phức tạp và kéo dài sáng quý 3/2021, sẽ khiến các nhà đầu tư lao đao hơn, có thể dẫn tới hiện tượng bán dưới giá, cắt lỗ để thu hồi dòng tiền. Nhiều chuyên gia nhận định, nhiều nhà đầu tư đất nền đang bắt đầu có dấu hiệu lo lắng, đặt biệt là tâm lý những nhà đầu tư mới, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính.  Nếu dịch bệnh, kéo dài thêm 1 - 2 tháng nữa, cuối tháng 8 đến tháng 9, sẽ có những nhà đầu tư bất động sản gặp khó mà bán dưới giá vốn. 

 Đất nền được giới chuyên gia nhận định có khả năng giảm giá trong quý 3/2021. Ảnh minh họa. 

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định "Nếu bất động sản giảm giá 10-15% đó là mức giá hợp lý, có thể mua ngay trong tháng 8, tháng 9. Còn nếu dịch bệnh vẫn kéo dài hơn thì có thể đợi đến tháng 9, tháng 10, giá bất động sản có thể giảm nữa. Nhưng con số giảm bao nhiêu thì chưa biết, tôi nghĩ mức giảm giá cao nhất chỉ có thể giảm từ 10-20%".

Bất động sản nghỉ dưỡng đối diện nguy cơ giảm giá lan rộng. Dịch COVID-19 bùng phát trở lại, tiếp tục tác động lớn đến thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tình trạng chuyển nhượng condotel để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng. Tại Nha Trang, theo khảo sát của Batdongsan.com, nhiều condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua. Tại Đà Nẵng, trên các đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền… nhiều chủ sở hữu của loại hình sản phẩm bất động sản này đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 200 đến 300 triệu đồng/ căn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chia sẻ, tình trạng thị trường condotel gặp khó xuất phát từ một số nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng, khiến hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa. Chính sách của chính quyền địa phương cũng như cơ quan chức năng nói chung liên quan đến loại hình căn hộ du lịch chưa có thay đổi gì đáng kể. Đặc biệt là vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải vướng mắc nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

“Chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch nói chung và condotel nói riêng chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch”, ông Đính nói.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Việt Nam vừa được công bố, việc thanh khoản nhà phố và shophouse biển sa sút do tác động của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư.

Nhà phố đối diện khó khăn. Theo ông Trần Khánh Quang ""Hiện những sản phẩm bất động sản có giá trên 20 tỷ đồng trên thị trường hiện đang rao bán với mức giá giảm khoảng 5-7%". Theo ông Quang, dù dòng sản phẩm nhà liền thổ chưa có hiện tượng "cắt lỗ" mà chỉ có hiện tượng giảm giá/giảm kì vọng lợi nhuận để ra hàng. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài thêm 4-5 tháng nữa, lúc đó mới có chuyện ‘cắt lỗ’ trên thị trường. 

Ngoài ra, theo một số chuyên gia, những dòng nhà phố chốt lời thấp trên thị trường khoảng 5% - 10% so với thời điểm trước dịch thì một số nhà đầu tư họ sẵn sàng ôm vào. Nếu muốn mua bất động sản tốt với giá thấp thì thời điểm này có thể lựa những sản phẩm bất động sản có giá trên 20 tỷ đồng bởi loại sản phẩm này người bán thường sẵn sàng giảm giá mạnh, rất dễ thương lượng, có thể giảm 10-15% rất nhanh.

Đó là dự báo nếu dịch Covid-19 kéo dài, còn lại đa số chuyên gia cùng nhận định, nếu dịch được kiểm soát thì thị trường BĐS vẫn có sức bật hậu Covid-19. Thậm chí, một số phân khúc ngay trong bối cảnh dịch vẫn tăng giá, một phần do hiện tượng khan hiếm hàng hóa trên thị trường, nhất là việc phê duyệt các dự án mới ở các địa phương bị chậm từ năm 2019 đến nay chưa có dấu hiệu được cải thiện.

Theo đó, việc chờ giá bất động sản xuống để "bắt đáy" là khó ở giai đoạn này, trừ một số trường hợp nhà đầu tư lỡ rót tiền vào dòng sản phẩm cao cấp quá lâu mà thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì bị áp lực tín dụng, áp dụng trả nợ buộc họ phải bán rẻ, phải "cắt lỗ".

Ba phân khúc nên "găm hàng" đầu tư

Giới chuyên gia chỉ ra nhiều tín hiệu lạc quan trong dài hạn ở phân khúc căn hộ giá rẻ, nhà liền thổ ở những thành phố lớn và đất nền quanh các khu công nghiệp lớn.

Căn hộ giá bình dân tại Hà Nội, TP HCM. Theo dữ liệu của kênh thông tin và dữ liệu bất động sản Vhome, nhu cầu đối với các loại căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm hơn 40%, trong đó các loại căn hộ từ 2-3 tỷ đồng cũng chiếm 25,9%. Tuy nhiên, lượng căn hộ giá bình dân rất khan hiếm ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.

Theo nhận định của Công ty DKRA Việt Nam, thị trường TP HCM tiếp tục không có căn hộ bình dân trong quý II. Căn hộ bình dân có mức giá dưới 25-30 triệu đồng mỗi m2, tương đương khoảng 1,5-2 tỷ đồng/căn đã "mất hút" từ đầu năm 2019 đến nay và dường như không có dấu hiệu quay trở lại. Chuyên gia từ DKRA cho rằng trong thời gian tới, thị trường sẽ tiếp tục thiếu vắng phân khúc này và đây là nguồn cơn thúc đẩy tiềm năng tăng giá.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, phân khúc căn hộ có mức giá thấp nhất hiện nay tại TP HCM vào khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2 và đây là phân khúc được khách hàng quan tâm, tìm mua nhiều nhất, bao gồm cả để ở cũng như đầu tư. Theo ông Hoàng, về lâu dài, đây vẫn luôn là loại hình căn hộ có mức quan tâm và nhu cầu nhiều nhất. Trong khi đó, nguồn cung chưa cho thấy sự thay đổi dồi dào, áp lực tăng giá rất lớn đến từ các yếu tố đầu vào như chi phí đất, chi phí tài chính, chi phí vật liệu xây dựng... nên tiềm năng cho việc đầu tư là rất khả quan.

Bất chấp những ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá căn hộ - nhà ở tại Hà Nội vẫn tăng. Trong quý II/2021, phân khúc căn hộ bình dân đã xác lập mức giá bình quân 24,8 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia đang quan ngại về việc căn hộ bình dân tại Hà Nội sẽ sớm bị “triệt tiêu” tương tự như TP Hồ Chí Minh, khiến người thu nhập trung bình càng khó có khả năng sở hữu nhà.

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, trong quý II/2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội không có nhiều biến động so với quý I. Tuy nhiên, tất cả sản phẩm từ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân đều ghi nhận tăng giá so với cùng kỳ năm 2020 và cuối năm 2019, đặc biệt là sản phẩm căn hộ trung cấp. Cụ thể, vào cuối quý II, giá căn hộ trung cấp đã xác lập mức bình quân 24,8 triệu đồng/m2, trong khi đó ghi nhận cùng kỳ năm 2020 từ 23 – 23,9 triệu đồng/m2, cuối năm 2019 là 22,5 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, hầu hết các dự án có căn hộ trung cấp đều ở khu vực vùng ven đô, như Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh..., những khu vực như Cầu Giấy, Hà Đông, Gia Lâm, căn hộ trung cấp đang được rao bán từ 30 – 40 triệu đồng/m2. Nếu như trong quý I, nguồn cung mới căn hộ ở Hà Nội là trên 14.100 sản phẩm, giao dịch được 3.700 sản phẩm, thì đến quý II, nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ có 4.700 sản phẩm, số lượng giao dịch chưa đầy 700 sản phẩm, số lượng hàng tồn kho lớn nhưng không được chào bán. Các chuyên gia nghi ngại việc chủ đầu tư đang “găm hàng” để chờ đợt tăng giá vào thời điểm cuối năm.

Nhà liền thổ tại các thành phố lớn và vệ tinh. Theo các chuyên gia, mục tiêu hàng đầu hiện nay của nhà đầu tư phải là sản phẩm có tính bảo toàn vốn và thanh khoản tốt. Nhà liền thổ là sản phẩm đảm bảo tính an toàn và giá trị luôn tăng theo thời gian.

 Nhà liên thổ được giới chuyên gia khuyên các nhà đầu tư nên "găm hàng" đợi tăng giá. Ảnh minh họa. 

Bất chấp sự bùng phát của Covid-19, nhu cầu mua nhà liền thổ tại các tỉnh lân cận TPHCM đang tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt đến từ nhu cầu đầu tư. Trong quý 1/2021, thanh khoản tập trung chủ yếu tại Đồng Nai với 26.98% (438/1.623 căn)) và Long An 100% (báo cáo của DKRA). Phần lớn người mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, những người sẽ được hưởng lợi khi thị trường ổn định.

Colliers cho biết, trong quý II, lượng bán nhà phố thương mại và nhà phố được hấp thụ tốt. Với việc bất động sản biệt thự và phố ngày càng đắt hàng tại TP HCM, các nhà đầu tư cá nhân tiếp tục mua bất động sản từ các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An....

Trong khi đó, khảo sát của đơn vị này cho thấy, trong quý II, biệt thự và nhà phố tại Hà Nội vẫn hấp dẫn bất chấp đại dịch.

"Mặc dù đại dịch kéo dài, nhưng nhìn chung phân khúc nhà liền thổ cho thấy những tín hiệu tích cực, đặc biệt là ở các thị trường trọng điểm. Với thời gian ở nhà kéo dài do đại dịch, người mua có khả năng ưu tiên không gian sống trong lành, khu đô thị đầy đủ tiện ích và quản lý tốt", chuyên gia thuộc Colliers cho hay.

Cũng theo đơn vị này, tại các tỉnh trọng điểm như Hà Nội, cơ sở hạ tầng được cải thiện sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và giá cả của thị trường bất động sản biệt thự và nhà phố. Phía Tây Hà Nội sẽ là điểm nóng, với các dự án đang triển khai như tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5, đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương... kéo theo nhu cầu bất động sản tại đây. Ngoài nhà liền thổ tại Hà Nội, phân khúc này tại một số tỉnh vệ tinh như Hưng Yên cũng được đánh giá còn tiềm năng trong dài hạn.

Đồng tình với quan điểm này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, biệt thự, nhà phố, thị trường nhà liền thổ vẫn tăng giá cao là bởi nhu cầu của nhà đầu tư vẫn có, đặc biệt là những sản phẩm nhà phố, biệt thự được phát triển trong các dự án tổ hợp. Bên cạnh đó, bà cho rằng, sản phẩm này nguồn hàng hạn chế, chất lượng dịch vụ sống cao, phù hợp với nhu cầu mua ở thực của đại bộ phận khách hàng nên luôn ghi nhận xu hướng tăng giá qua mỗi lần giao dịch.

Đất nền quanh khu công nghiệp lớn. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền vẫn là kênh có biên độ tăng giá tốt đối với các nhà đầu tư trong dài hạn. Tuy nhiên ông lưu ý các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện luôn được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn, đặc biệt là đất nền quanh khu công nghiệp lớn.

"Bất chấp diễn biến dịch bệnh đang tác động đến thị trường, trong các tháng sau sốt đất, lượt quan tâm bất động sản không giảm, nhu cầu mua nhà đất vẫn tăng rất cao, nhất là nhu cầu giao dịch đất nền tại các tỉnh vệ tinh TP HCM. Với thị trường miền Bắc, thực tế cho thấy, công nghiệp phát triển đã có những tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế của các phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hoá hay Thái Nguyên....", ông Quốc Anh nói. Theo ông, dù phải đối mặt nhiều trở ngại nhưng bất động sản công nghiệp đang cho thấy nguồn cung phát triển trong tương lai của phân khúc này vẫn đang trên đà tăng trưởng.

Ngoài đất nền quanh các khu công nghiệp lớn, các loại đất nền thị trấn hay những khu vực mới nâng cấp lên thị xã hoặc thành phố cũng rất thu hút đầu tư là bởi có xuất phát điểm giá đất nền ở mức thấp

"Nhà đầu tư không nên tham rẻ, đầu tư tại các vùng quá xa xôi hẻo lánh mà nên tích cực hơn trong việc tìm hiểu các thông tin quy hoạch hạ tầng cũng như nghiên cứu về sản phẩm có pháp lý chuẩn, quy hoạch bài bản trước khi quyết định xuống tiền để tránh rủi ro", ông Quốc Anh khuyến cáo.